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          調控供地節奏,廣州力避“地王效應”

          2016-07-15 07:01:00 來源:南方日報 編輯: 評論:0

            2016年上半年全國多個城市土地市場火爆,樓市有過熱趨勢,而廣州市及時調整供地策略,防止“地王”對樓價的刺激。從數據可見,2016年上半年廣州僅完成賣地計劃的25%,土地出讓面積330萬平方米,與去年同期大致持平,但賣地收入為186億元,同比減少48%。

            合富輝煌市場研究部分析表示,下半年廣州預計將集中供地,同時,為了控制“地王”對房價過快上漲的傳導效應,繼續以外圍區域用地為主。但為了保證本年度的土地財政收入,不排除政府會將中心區等有“地王”潛質的靚地押后至四季度掛牌。

            上半年全國大中城市土地火爆

            上半年全國大中城市土地市場火爆,北京、上海、南京、合肥等多個熱點城市“地王”頻出,平均樓面地價大幅增長,同比去年普遍上升超過5成。從全國大中城市住宅價格漲幅來看,二季度多個熱點二線城市房價環比漲幅超一線城市,特別是合肥、廈門、南京的漲幅領先,樓市有過熱趨勢。

            針對地區的差異,中央層面更注重“分城施策”。面臨地市和樓市過熱風險的廊坊、蘇州、南京、合肥、廈門等二線城市,上半年陸續出臺了地方調控政策。有的城市直接限購限貸;有的城市由單純針對住宅市場的限預售轉向調控土地市場價格,包括設定土地拍賣限價紅線、提高拍賣保證金、縮短土地出讓金繳納時限等。

            廊坊限購限貸。廊坊4月1日出臺限購限貸政策,非本地戶籍居民家庭限購1套住房,首付款比例不低于30%。蘇州和南京限價。蘇州在3月18日對新批住宅限價后,4月又對土地設定最高價,超過最高價的競價結果無效。6月15日,南京相繼出臺了限住宅價格和限土地拍賣價格紅線。合肥減杠桿。3月21日,合肥出臺新政,規定房企取得預售證后需在10日內全部公開房源并一次性對外銷售;6月21日又提升居住用地拍賣保證金至50%,且縮短居住用地的土地出讓金繳納時限。廈門限貸。7月9日廈門出臺新政,有1筆購房貸款記錄未結清,或名下有2筆及以上購房貸款記錄且相應貸款已結清的最低首付比例由40%調整為60%。

            廣州土地出讓注重控地價穩房價

            廣州上半年及時調整供地策略,推定向出讓的商業用地和外圍居住用地。廣州1-4月所推地塊全部底價成交,到5月土地拍賣才產生溢價。盡管5月拍賣的居住用地均位于外圍非核心區域,溢價率仍然高達164%-181%,但由于成交樓面地價大都低于8000元/平方米,對樓價傳導有限。2016年上半年廣州政府調控措施靈活有效。上半年廣州市住宅網簽均價穩步上升,達到16141元/平方米,同比2015年上半年,平穩上漲只有9%。

            外圍非核心區域地塊包括廣州南站、黃埔長嶺居、南沙明珠灣起步區、增城中新鎮、花都萬達文旅城等區域地塊。這些地塊雖處于未來政府重點發展區域,但距離市中心較遠,而且目前成熟度欠佳,從政府最新出臺的土地基準地價,起拍價屬較低水平,盡管高溢價成交的可能性非常大,但絕對不可能成為廣州市的新“地王”,不會對整體樓市產生過度刺激。

            合富輝煌市場研究部人士表示,為保證2016年度廣州市土地財政收入,同時又能最大限度減少“地王”對本年度樓價的刺激,預測廣州政府將價值更高的市區靚地押后至四季度拍賣。

            南方日報記者李廣軍

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