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          广钢新城“守旧图新” 广州真正进入城市更新时间

          2016-07-08 07:50:00 来源:来源:南方都市报 编辑: 评论:0

          原标题:广钢新城“守旧图新” 广州真正进入城市更新时间

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            广钢新城将按20万人的居住人口规模高标准配套各级公服设施,而广钢工业遗址将与中央公园相结合。

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          曾经名震一时的广州钢铁厂

            开栏语

            广州钢铁厂,结束了半个世纪的工业荣光;广钢新城,又续写属于它的城市骄傲。广州,是如何让历史尘埃中的钢厂淬炼成金,绽放城市之光?

            今日起,南方都市报将推出三期“新城广钢·广州锋芒”系列报道。唯有记录,才能铭刻它于广州的意义。

            一场午后的雷阵雨,洗涮了广州。在一个命名为“广钢新城”的地方,高耸的烟囱似乎被雨水浇灭,不再冒出一丝烟火。废弃的冷却车间旁,数十名建筑工人围坐在树下小憩,让人约莫能看到这个华南最大钢铁厂曾经的火热景象。一个走过半个世纪的企业,领略了时代变迁的无情,也感受了城市发展带来的惊喜。广州钢铁厂曾最引以为傲的设备和技术,不再有用武之地。翻遍全身,最大的价值却是脚下的那片土地。对广州而言,有过太多的新城,也留下过太多遗憾。而在广钢新城这样一个城市中心最大的住宅“处女地”上,吸取经验,统筹连片开发、遗迹与绿化相辉映,产业、交通、城市级配套完美融合。至少在居住规划上,它是一个有机会实现完美的地方,广州也需要这样一座不留遗憾的广钢新城。

            蝶变:逝去的广钢晋升新城

            两年来,在广州钢铁厂度过“激情燃烧岁月”的老谢,已经习惯了对面传来的一个又一个的好消息。几次拍地,数百亿元的土地出让金。显而易见,最需要广钢新城的,就是广州钢铁厂本身。1958年7月1日,广州钢铁厂点火投产,结束了广东“手无寸铁”的历史。随后的历史长河中,华南最大钢铁厂、全国地方钢铁骨干企业中第一家上市公司,周恩来、江泽民等党和国家领导人的莅临,让他成为彻底的“广州骄傲”。

            即便是在十年前,能够“过五关斩六将”进入广钢工作的年轻人,仍被视为“光彩事”。但随着历史变迁、产能过剩,广州钢铁厂在几年前,走完了自己的历史使命。2013年9月25日,广州钢铁厂主生产线全线停产,高炉不再喷出一丝火苗。2016年的夏天,广州钢铁厂的车间、高炉、铁轨都已经被杂草包围,静默在一旁编号“0734”的蒸汽机车头,似乎已经接受自己“工业遗迹”的新身份。

            让老谢没想到的是,随着时代的变迁,曾经让他们引以为傲的设备和技术,早已一文不值;而当初没有人在意过的脚下土地,却成了整个广州钢铁厂最值钱的所在。

            过去两年多的土地出让金,已经可以让广州钢铁厂解决债务清还、人员分流安置以及转型发展的问题。

            机遇:一个有机会实现完美的新城

            毫无疑问的是,广州同样需要这样一座广钢新城。

            过去的三年,家住芳村的刘姨,终于可以随时打开自家的窗户自由呼吸,阳台上也不再会沉积厚厚的煤灰。“更重要的是,这是广州退出第二产业进军第三产业的需要,也是遵循城市发展扩张的规律。”暨南大学教授、中国城市规划学会会员胡刚告诉记者,广钢所处地段曾经是郊区,但随着城市的扩张,慢慢地成为中心了,广钢新城的开发可以使土地价值得到充分发挥。

            五羊新城、华南新城(详情图库团购点评)、珠江新城、白云新城……广钢新城不是广州的第一座新城,也不会是最后一座新城。前面的新城都是农田纸上作画,广钢则是翻旧成新。相比之下,五羊新城是一个住宅区构成,属于功能单一型;华南新城更是成了“卧城”;白云新城规划数遍更改,经历着摇摆;即便是已成为广州新名片的珠江新城,前后20年经历过规划检讨,目前依然留下不少遗憾。“珠江新城绿化率不够,宜居性较差。”胡刚坦言。

            城市规划,从来都是一种遗憾的艺术。

            但在不少人眼中看来,吸取以往的经验教训后,广钢新城除了是广州市中心最后一块“处女地”之外,还是一个有机会实现不留遗憾的地方。更重要的还在于,广州过去的新城大多是在新区平地而起,但对于500万人口以上特大城市而言,城市建设已经步入存量用地再开发时期,广州的城市更新需要榜样的力量。

            广州市国土规划委总规划师林隽和广州市城市规划勘测设计研究院区域规划设计所副所长吴军在2014年发表的《存量型规划编制思路与策略探索:广钢新城规划的实践》论文中就曾表示,广钢新城从蓝图规划走向实施规划,从向数量要价值到向品位要价值等规划策略,已经值得广州乃至其他城市借鉴。

            挫折:曼哈顿的梦想曾险些被浇灭

            事实上,广钢新城的规划从一开始,就带上了纽约曼哈顿的荣光和梦想。

            早在2008年,广州整个白鹅潭的城市设计工作,就交给了大名鼎鼎的美国SOM建筑设计事务所。这个曾经设计世界第一高楼的事务所,给广州钢铁厂厂区构想了一个可以媲美纽约中央公园的兼具娱乐、休闲、运动等功能的开放公园。

            不过,SOM最初设计的面积多达70万平方米的广钢中央公园,已经占去了整个广钢厂区的40%。再计上厂区内的道路,公共配套等设施用地,广钢预计有不少的用地无法开发,将无法满足广钢集团转型需要的发展资金。

            为此,当时的控制性详细规划对广钢中央公园进行过两次调整,起初缩小为46 .3万平方米,后来又一度缩小至10.8万平方米。

            小小的中央公园,尽管可以腾出更多的可开发用地,但却与SOM最初“中央公园+周边住区”的构想有了较大的差距,原来高尚住宅区的定位,也会变成普通住区。

            2013年,时任广州市长的陈建华曾多次强调,建设广钢新城,要向市场要价值、向规划要价值、向品位要价值,将广钢新城打造成政府统筹连片改造的典范,历史文化资源保护与利用的典范,高标准配套建设高尚住宅区的典范。

            显然,缩小公园面积朝数量要价值的方式,明显与向品位要价值的方向是相反的。在种种矛盾的冲突之下,广州钢铁厂厂区周边的三个村落,进入了规划的视野。

            破局:三村一厂改造告别“孤岛”

            西塱村的关姨,经营着一家小士多。和广州大多数城中村一样,西塱村不少地方都建成了厂房,留守的也多是老一辈,年青一代则外出打工。

            南都记者在走访时看到,由于缺乏统一规划,西塱村的房屋非常密集,握手楼四处可见,大多数地方的道路也基本上只有狭窄的一车道,工业、商业和居住混杂在一起。“广州钢铁厂停工之后,这边的人越来越少,生意也不多。现在对我来说,最重要的就是改造的事情了。”关姨嘴角挂着微笑,她早已留意到鹤洞村、西塱村、东塱村被纳入广钢新城改造范围的消息。

            在胡刚教授看来,广钢新城将周边几个村落统筹一起改造,正是广州新城建设的一大进步。对于广钢厂区这样一个市中心的处女地而言,如果没有与周边的村落同步进行改造,难免像现在广州的一些新城一样,落入“孤城”的尴尬,旧村落也可能成为嵌在新城中的“伤疤”。最终,广州决定由政府统筹、整合连片改造三村一厂,解决城中村和旧厂改造问题,打造全市城市更新的典范。

            三个城中村的加入,毫无疑问大大增加了广钢新城的面积。

            事实上,去年广州城市更新1+3新政的出台也再次强调,未来的城市更新改造思路,“连片改造”会成为重点,而广钢新城的“三村一厂”统筹改造,也与此相符。

            据了解,广州钢铁厂厂区的面积仅为1.68平方公里。但在纳入三个旧村之后,总用地面积就达到了6.46平方公里。规划建设量为1017万平方米,毛容积率为1.57;现状常住人口3.7万,流动人口约6万人,规划居住人口20.7万人。

            在拥有更大的体量之后,原来设想中的广钢中央公园也就得以延续。最终,考虑到广钢集团历史债务、转型发展等现实问题,中央公园的宽度从最初的385米调整为140米-280米,但长度延伸至花地河,公园面积也从10.8万平方米回升至为50.2万平方米。相当于71座标准足球场。

            保存:历史印记的保存与善用

            如今飞上广钢新城的上空俯拍,在已经拍卖的土地上,高楼已经拔地而起。保利海德公馆、保利曼城、中海花湾一号、金融街融穗华府(详情图库团购点评)、珠江金茂府(详情图库团购点评)、北大资源博雅1898(详情图库团购点评)的指示牌遍布周边。这些房地产项目除了做着自己的生意,也承载着广钢新城城市更新的希望。

            在广州以往的城市更新过程中,文化印记的保留与毁坏是无法绕开的一个话题。然而在广钢新城的改造当中,既有“更新”,也有“守旧”,开创了广州在控规编制中正式开展历史文化资源评估和公示的先河。

            “广钢新城不像珠江新城以前就是农田,它的厂房是50年代建立起来的,具有一定的历史和文化底蕴。而广钢新城的规划根据厂区的地形特征,进行了保留和开发。”胡刚对此很赞赏。

            据了解,规划分不可移动文物、推荐文物线索以及非物质文化遗产三个层次,对广钢的历史文化资源进行保护与利用,打造具有时代印记的特色新城。

            最终,这些工业遗址规划将与广钢中央公园相结合,公园内将结合现有错落的建构筑物进行改造利用,布置广钢博物馆、文化馆、咖啡厅、书吧、露天酒吧等设施;设置小型足球场、篮球场等户外健身场地;公园两侧设置沿街商业,打造特色岭南商业街。通过公园的打造,吸引居民走向室外,做到“服务休闲就在家门口”,提升住区品质。

            前景:不留遗憾的国际中央居住区

            在许多人眼中,广州已经建造了不少新城,也仍规划有不少新城,但广钢新城这样一个区位和历史背景,让它成为了最有可能不留遗憾的新城。

            过往的新城建设中,人口的大量涌入,无疑对周边的交通造成了巨大的压力。“像珠江新城的交通设计就不是很合理,在周围绕来绕去绕不进去。”广州市社科院高级研究员彭澎告诉记者,广钢新城反而会让周边的交通组织大大得到改善。

            根据广钢新城的规划,该片区将拥有广州最密集的五维交通立体交通网。而且,广钢新城还按20万人的居住人口规模高标准配套各级公服设施。规划通过广钢总部区五星级酒店、主题商业、总部办公楼等标志性建筑进一步提升广钢新城居住区的城市价值。

            未来广钢新城内还将建32所学校,每800米一间中学,每500米一间小学,每300米一所幼儿园,学位密度堪比老东山。还规划有广州第二高楼———500米高的白鹅潭商业中心,400米高的花地中心、300米高的创意中心,三大地标刷新城市高度直逼珠江新城。此外,18公顷的白鹅潭广场,媲美珠江新城花城广场的“广州城市会客厅”。

            曾是广钢新城控制性详规总协调人的赖寿华曾表示,在上个世纪90年代规划的华南板块,布局多为大型封闭住区,公共绿地距离住宅区较远,而且缺乏产业,结果与中心城区形成潮汐流动。21世纪初规划的珠江新城,住宅区与商务、公服严格分区,公共绿地也被主干道分割,可达性不强。而最新规划的广钢新城,布局上与绿地结合适度开放,可达性强。产业、交通、城市级配套都比较完善。

            也许,这个“不留遗憾”,已经开始展现在房价上面。2015年,广钢新城楼盘起步卖三万元/平方米的均价,而到了2016年中,已经有楼盘售价突破四万元大关。城市中心的区位与规划的后发优势,让它成为了广州唯一的国际中央居住区。

            资料

            高规格的广钢新城

            规划建设量为1017万平方米,毛容积率为1.57,按20万人的居住人口规模高标准配套各级公服设施。

            未来广钢新城内还将建32所学校,每800米一间中学,每500米一间小学,每300米一所幼儿园,学位密度堪比老东山。

            规划有广州第二高楼———500米高的白鹅潭商业中心,400米高的花地中心、300米高的创意中心,三大地标刷新城市高度直逼珠江新城。

            此外,18公顷的白鹅潭广场,将媲美珠江新城花城广场的“广州城市会客厅”。

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